За первое полугодие 2022 года уровень спроса одинаково просел во всех сегментах рынка недвижимости для коммерческих целей в Москве и области, это повлекло за собой стагнацию ставок на сдаваемые в аренду площади. Только к концу 2022 года можно ожидать обратный эффект текущего тренда, опираясь на сделанные опросы.
Настоящее положение дел во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости в виде большого числа свободных площадей и провала ставок по аренде говорит о том, что прогнозы, сделанные в декабре 2021 года, не оправдали себя.

Склады остаются без арендаторов

Наибольшее влияние за прошедшие шесть месяцев ощутил на себе сегмент помещений под склады. В декабре 2021 года складские помещения показали себя как потенциально наиболее перспективный в росте сектор, количество сдаваемых площадей, ставки по аренде, уровень спроса находились в постоянном росте, экспертами констатировалась постоянная нехватка объектов. А уже по итогам первого полугодия текущего года стало понятно, что ставки, как и потребность в площадях упали, стало освобождаться большое количество помещений.

На сегодня число вакантных помещений не является критическим, но на начало года оно было на нулевом уровне. Аналитика Knight Frank Russia говорит о том, что в регионе Москвы и области на сегодняшний день актуальны для сдачи в аренду порядка 464 000 кв. м, это 2,2% от общего числа помещений под склады качественного уровня для аренды напрямую, и около 242 000 кв. м. для сдачи в субаренду, что составляет 1,2%, и суммарно 3,4%. Оценка CORE.XP говорит о наличии свободных 600 000 кв. м., то есть о 3,3%, говоря при этом о росте предложения в восемь раз за полгода 2022 г.

По словам Антона Алябьева, старшего директора, руководящего отделами недвижимости на складах и помещений индустриального типа в CORE.XP, на сегодня больше половины недвижимости, находящейся в свободном доступе, возможно арендовать по договору аренды напрямую, тогда как на конец первого квартала 82% складских помещений можно было снять только по договору субаренды.

Нехватка на раннем этапе теперь отсутствует. Ярослав Туа, СЕО в индустриальном агентстве Herzen, комментирует, что сегодня практически большая часть помещений на территориях крупных логистических парков вакантна для сдачи в аренду, при этом на рынок она вышла без помощи листов ожидания, который активно заполнялся в начале года желающими для заключения договоров в начале года в ввиду имеющегося на то Время повышенного дефицита.

Прогнозы экспертов сводятся к тому, что стоимость аренды на склады будет снижаться несмотря на то, что ставки заморозились и стали равными тем, что были в начале года. По мнению Константина Фомиченко, директора по региональным вопросам в департаменте по недвижимости индустриального и складского типа в Knight Frank Russia, предполагается, что уровень ставок понизится до 5300-5400 рублей за аренду квадратного метра в год. На сегодня стоимость помещения составляет 5500 рублей за кв. м., таким образом снижение предполагается в районе 2-4%.

По словам Ханяфи Хасянова, директора по управляющим вопросам в компании «Мультиколл», до конца 2022 года нет ожиданий в дальнейшем повышении ставок по аренде. На аренду морозильных складов она составляет 14 500 рублей за год, на помещения сухого типа это диапазон от 4500-5000 рублей. По сделкам типа build-to-suit на конец 2021 года договора заключались по ставке от 5500-5700 рублей.

Виктор Афанасьев, являющийся директором в департаменте по недвижимости индустриального и складского типов, говорит о том, что часть арендодателей начали предоставлять скидки, он оценивает текущие ставки в диапазоне 5500-6000 рублей за кв. м. в год. Дмитрий Герастовский, руководитель «Ricci | склады» добавляет, что сегодня арендаторы планируют формировать переговорную базу с арендодателями. Рынок ожидает, что в силу текущей ситуации в экономике, повлекшей за собой высвободившиеся площади, произойдет закономерное снижение ставок на аренде.

Эксперты добавляют, что по-прежнему наблюдается перспектива в увеличении вакантных площадей, а в какой степени произойдет падение ставок, будет зависеть от предпринятых решений иностранными компаниями выйти с российского рынка и насколько быстро им найдется замена. По мнению Ярослава Туа из Herzen, предполагается порядка 10-15% высвободившихся помещений на рынке к началу 2023 года. Константин Фомиченко из Knight Frank Russia говорит о возможных 8-9%, добавляя при этом, что как раз на 8% складах иностранных компаний практически отсутствует какой-либо товар.

Офисные помещения ждут государственные компании

Сектор помещений под офисы на сегодня характеризуется большим числом предложений под сдачу в субаренду. Прежние лидеры спроса в виде компаний IT уже не являются таковыми, и предполагается, что их место займут компании и структуры от государства. Специфика ситуации на рынке офисных помещений заключается в том, что ставки по официальным договорам остаются на прежнем уровне, однако заключается большое количество сделок по договорам субаренды с условиями ниже рыночных. По оценке Карины Анаевской, руководящей департаментом офисных помещений Nikoliers, роста по прямым договорам аренды не приходится фиксировать, но можно говорить о выросшей конкуренции в части договоров субаренды по пониженным относительно рынка ставки, что объясняется потребностью покрыть затраты, идущие на невостребованные площади.

По оценке Полины Афанасьевой, старшего аналитика в департаменте недвижимости офисного сектора Commonwealth Partnership, арендная ставка средневзвешенного базового уровня в классе А и B значится на уровне в 19 549 рублей за кв. м. за год. Ирина Хорошилова из CORE.XP, руководящая департаментом недвижимости в офисном сегменте и в направлении интегрированных решений в отношении клиентов подсчитала, что для площадей в классе А средняя цена ставки составляет порядка 28 000 рублей за кв. м. в год, а для площадей в классе B она находится на уровне в 19 000 рублей.

Рынок изобилует свободными местами для аренды. Марина Зимина, являющаяся директором в департаменте недвижимости офисного сегмента Knight Frank Russia, говорит, что если в начале 2022 года объемы свободных помещений на рынке равнялись 6,7%, то на конец первого квартала значение уже было на уровне 6,9%, а на сегодняшний день уже составляет 7,5%-7,7% и их рост продолжается. Нельзя говорить об активности в динамике, но со Временем ожидается их снижение.

Предложения по субаренде также продолжают свой рост. По словам Анаевской из Nikoliers, за период пяти месяцев в три раза выросли объемы офисов, сдаваемых в субаренду, то есть с 30 000 - 90 000 кв. м. Оценка CORE.XP говорит о 300 000 кв. м., что выше показателей предыдущего эксперта втрое, при этом в данное число входят как договоры субаренды, так и договоры уступки права аренды. По мнению экспертов, основной причиной, которая сформировала площади, свободные к предложению, стало то, что они изначально были оформлены с учетом того последующего роста компании.

На территории бизнес-центра «Искра Парк» маркетплейсом Ozon было арендована площадь в 25 000 кв. м. Договор имеет жесткие условия, несмотря на то, что в сегодняшних реалиях данные площади ему содержать нечем, хотя и были взяты в условиях роста. Гурген Шекоян, являющийся генеральным директором сети коворкингов для корпоративных клиентов в компании CODE, комментирует, что согласно договора, его нельзя расторгнуть или изменить условия, и Ozon не остается ничего, кроме как платить за оформленные площади либо искать субарендаторов во избежание потерь. Исходя из комментариев представителя маркетплейса, на территории бизнес центра «Искра Парк» компанией возможно будет предоставить площади в субаренду, однако на сегодня подобных договор еще не имеется.

По словам Зиминой из Knight Frank Russia, ключевой причиной того, что освобождаются ранее арендованные площадки, является прекращение работы зарубежных компаний на рынке России или уменьшение своих оборотов. Часть отечественных компаний тоже оптимизирует свою деятельность в отношении арендуемых площадей и расходной части. Эксперты говорят о том, что договора аренды на офисные помещения в условиях пандемии последних двух лет и кризисного периода претерпевают частые изменения.

Константин Ковалев, заместитель генерального директора Asterus уточняет, что кризисные условия научили предпринимателей работать по более гибким арендным ставкам и иным уступкам, предполагающих уменьшение арендных срок до 1-2 летнего периода с 5-7 летнего, а также более лояльные условия в случае расторжения договорных отношений.

Анастасия Панькова, руководящая направлением по аренде в Central Properties, добавляет, что подобный тренд можно наблюдать уже давно, еще в 2017 году в среднем договоры аренды можно было заключить на 3-5 лет, с 2019 года в среднем цикл работы составлял уже 3 года. Гурген Шекоян из CODE уточняет, что штрафные санкции ввиду досрочного расторжения отношений на сегодняшний день имеются уже не в каждом договоре, что говорит о гибкости арендодателей.

Тот факт, что почти все зарубежные компании либо полностью покинули российский рынок либо значительно сократили свои рабочие площади, является ключевой причиной выросшего объема вакантных к аренде офисов по результатам опроса почти всех экспертов. Рынок сможет восстановиться с учетом того, что места зарубежных займут компании-соотечественники. По прогнозу Афанасьевой из компании Commonwealth Partnership, с учетом существующих реалий только компании на государственном обеспечении и структуры от государства смогут проявить показательную активность в данном секторе недвижимости. Потенциально в перспективе средней срочности могут появиться российские арендаторы, которые сумеют с успехом стать заменой тем брендам, которые покинули рынок.

По мнению всех экспертов, принявших участие в опросе, именно компании государственного формата станут основными потребителями в секторе офисных помещений.

Спрос на малоформатные торговые центры

Сектор торговых центров отличается от предыдущих своей разнонаправленностью, при которой спрос на арендные площади в торговых центрах, находящихся в районах выше, чем в крупных, где наблюдается отток как посетителей, так и арендаторов.

Заявки на ввод и его фактическое исполнение говорит о том, что торговые центры малого формата набирают свои обороты в развитии. В течение первых шести месяцев были открыты такие торговые центры, как «Discovery» с GLA (арендуемая площадь) в 13 000 кв. м., «Место встречи. Байконур» с GLA в 8400 кв. м. и «Нагорный» с GLA в 4000 кв. м. Анна Никандрова, партнер Nikoliers говорит о том, что тренд открытия торговых центров малого формата, которые составляют порядка 80% от общего объема в новом строительстве сохраняется и растет, в том числе создание проектов точек транспортировки и пересадки грузов.

По словам игроков рынка, участвующих в опросе, в общем, положение дел в сегменте не является позитивным. На конец второго квартала число вакантных мест от общего объема было равно 9,6%, то есть прирост по отношению первых трех месяцев 2022 года составил 2,3. Надежда Цветкова, руководящая направлением арендных помещений для торговых целей в CORE.XP говорит о том, что 10-30% заняты зарубежными предпринимателями, которые арендовали площади, так называемые «скрытые», но Временно остановили ведение своей деятельности или совсем прекратили работу.

Оценка Nikoliers говорит о 13% вакантных площадей, Commonwealth Partnership говорит о 12%, Knight Frank Russia о 13,4%. Антон Белых, генеральный директор в компании консалтинговых услуг DNA Realty комментирует, что если говорить об объектах, находящихся в районах, то можно обнаружить порядка 1-2 помещения, свободных для аренды, то есть фактически нулевой уровень вакантных мест, вместе с тем проходимость и оборотность наоборот находятся в росте. С подобными оценками другие эксперты в области соглашаются полностью.

По словам Евгения Кузьмина, генерального директора «Ricci | BlackStone», торговые центры, расположенные в районах, в настоящее Время все более активно занимаются арендаторами, трафик посещения в которых либо находится на том же уровне либо растет. С учетом нынешних условий можно говорить, что наличие стабильной посещаемости - это успех.

Игроки на рынке сходятся во мнении о том, что в случае опустения торговых площадей теми, кто на Временной основе приостановил свою деятельность, то вряд ли на их замену смогут прийти отечественные предприниматели, поскольку ритейлеры не стали расширять свои программы по развитию. По мнению Ольги Антоновой, руководящей департаментом недвижимости в торговом секторе Commonwealth Partnership, из общего объема ритейла в 180, которые развивались до 24 февраля, на сегодня имеются 17 оставшихся. Можно предположить, что данный факт можно констатировать как Временный, однако сокращение произошло в десять раз и увеличение вакантных мест может кратно повыситься.

Дмитрий Томилин, являющийся генеральным директором в компании «Этерна», сетует, что сегодня можно констатировать на рынке так называемый эффект домино, при котором фактически идет падение отрасли в связи с тем, что провалились услуги кинотеатров, развлекательного характера, положение дел, когда нет трафика и арендаторы имеют потери. Нет полноценной замены ушедшим иностранным компаниям, и если они полностью покинут рынок, то можно ожидать более, чем критической ситуации.

Видение Дмитрия Москаленко, возглавляющего Российский совет торговых центров (РСТЦ) более оптимистично, он говорит, что есть ряд компаний, которые заходят по договорам аренды в торговых центрах. Наибольшую активность проявляют такие компании, как «Стокманн», магазины электроники и бытовой техники «М.Видео», «Melon Fashion Group», которые ведут переговоры в части продвижения условий на своих началах, редактирования формата договорных отношений.

По мнению Александра Перемятова, президента «Magic Group», перспективы для развития говорят о том, что у точечных игроков есть максимальные возможности для развития на базе торговых центров.

Сегодня арендодатели готовы им помочь обосноваться с товаром, а еще вчера их мало кто хотел видеть у себя в качестве клиентов. На рынке недвижимости торгового сегмента сегодня гласит лозунг о том, что можно завозить товар и уже открываться.

Дмитрий Москаленко из РСТЦ предполагает, что следующий квартал будет отличаться своими переломными моментами, который покажет тех, кто уже не возьмет в работу осеннюю коллекцию. Третий квартал станет ключевым в принятии решений торговыми центрами в своей последующей работе, поскольку магазины будут закрыты на протяжении семи месяцев.

Ковидные ограничения, которые были отменены, никак не повлияли на приток потребителей в сегмент гостиниц и сервиса, с отсутствием клиентов из-за рубежа прийти к нормальной загруженности в летний период не удалось. По словам Михаила Багдасарова, заместителя в отделе стратегического консалтинга и отрасли гостеприимства, тариф сократился в среднем на 5-15%. В сегменте выше среднего спрос упал в 2-3 раза, в среднем в 1,5 раза, а в низком секторе отрасли потерь практически не наблюдается.

Марина Смирнова, являющаяся партнером и руководителем в департаменте гостиничной сферы и туризма, говорит о том, что в мае 2021 заполняемость гостиниц составляла порядка 60%, а в мае 2022 года она снизилась примерно на 20%. Ольга Шарыгина, являющаяся вице-премьером «Becar asset management», добавляет, что в течение года стоимость на проживание в отелях Москвы немного уменьшилась. Ее оценка говорит о том, что средняя цена за проживание в пятизвездочном отеле составляет 16 710 рублей, что больше на 6% относительно второго квартала 2021 года и больше на 11% относительно 2019 года.

В отеле четырех звезд можно проживать в среднем за 5485 рублей, это меньше на 2% относительно второго квартала 2021 года и меньше на 14% относительно второго квартала 2019 года. Отель трех звезд предлагает проживание по средней цене в 3710 рублей, что меньше на 2% относительно второго квартала 2021 года и меньше на 9% по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Шарыгина говорит о более низких средних данных по отношению к 2019 году.

Помехами в росте отрасли являются по мнению опрошенных экспертов отсутствие активности деловой сферы и отсутствие иностранных туристов. По словам Натальи Розенблюм, директора по консалтингу в вопросах гостеприимства Knight Frank Russia, объемы поездок по бизнес вопросам сокращаются ввиду того, что большая часть компаний продолжает работать в дистанционном режиме или по смешанному типу, из-за чего бизнес активность претерпевает изменения. Также можно говорить о существенной просадке сферы мероприятий делового формата, что оказывает влияние на загруженность гостиниц большого формата, в особенности расположенных в крупных городах. Число проводимых событий и их членов существенно сокращается.

Туристы из-за рубежа практически перестали посещать Россию. Багдасаров говорит о том, что трафик туристов испытывает на себе значительное влияние ситуации на Украине и случаи вспыхивания коронавируса на территории Китая. Шарыгина отмечает, что вся сфера гостеприимства и туризма надеется на поток туристов из Азии.