Рост цен на квартиры на московском рынке хоть и медленный, но идущий, несмотря на то, что продаж в июле было меньше, чем в июне. Ближе к окончанию года эксперты прогнозируют увеличение числа предложения на рынке, что сдержит данный рост.

По словам Александра Пыпина, руководителя проекта «Dataflat.Ru», занимающегося разработкой баз данных и аналитических продуктов для участников рынка новостроек, за июль продажи жилья в московском регионе снизились на 20% в отличие от июня. Эти данные подтверждаются анализом Циан. За июль было совершено порядка 12 500 регистраций по договорам долевого строительства жилья (ДДУ) в районе Москвы, что было меньше на 21% аналогичных за июнь, составивших 16 000 сделок. По сравнению со столицей, где было заключено 7400 договоров, и спрос снизился на 19%, по ее области снижение составило больше, это 5100 договоров и 23% соответственно. Пыпин уточняет, что в течение последней недели июля было совершено вдвое меньше сделок, чем в течение первой.

Прекращение действия льготной программы ипотеки закономерно повлекло за собой как снижение числа продаж квартир, так и потенциальный процесс инвестирования в покупку первичного жилья, в том числе по причине роста ключевой ставки Центробанка и задержке в росте цен.

Алексей Попов, руководящий центром аналитики Циан наряду с Пыпиным отмечает, что в состав сделок, совершенных в июле, вошли и те, что были заключены в конце июня, но регистрация их попала на июль. Попов также говорит о повышении в обозримом будущем ставок по ипотеке, хоть пока реакция банков на рост ключевой ставки является запоздалой. Август и сентябрь покажут фактический результат падения спроса.

Застройщики также констатируют снижение активности на рынке. Анализ компанией «Гранель» говорит о падении продаж на 15%. По словам руководящего отделом продаж компании «Брусника» Максима Молодцова, июль действительно отличился низким спросом на жилье. Дмитрий Волков, директор группы компаний «Самолет» по управляющим вопросам, отмечает, по причине вывода их компанией нового продукты на рынок со стоимостью ниже, чем остальные, выручка за месяц снизилась с 9,2 млрд. руб. до 8,4 млрд. руб, это снижение составило 9%, в количестве единиц продажи уменьшились до 55 400 единиц, и это на 1000 меньше, чем ранее.

Тем не менее, можно констатировать, что показатели 2021 года лучше, чем в 2020 году; Циан говорит о том, что пониженные продажи за июль нынешнего года все равно больше объемов прошлого года. Попов комментирует, что в прошлом году в регионе столицы было совершено порядка 9200 сделок по ДДУ, за прошедший период 2021 года уже на 36% было больше заключено договоров, из них по области повышение составило 5%, в Москве это 70%. Способствовать разворачиванию динамики рынка могут как повышение цен с предложениями, так и изменения в системе льготной ипотечной программы.

Программа по льготной ипотеке, начавшая свое действие с апреля 2020 года со ставкой 6,5%, с 1 июля нынешнего года подверглась корректировке по своим основным значениям. Начиная со 2 июля 2021 года до 1 июля 2022 года, ипотека со льготными условиями будет выдаваться со ставкой 7% и с кредитным лимитом, действующим по всем регионах страны в 3 млн. рублей, в прошлом году эти параметры равнялись 12 млн. рублей по Московском региону и региону Санкт-Петербурга, и 6 млн. по остальным регионам России.

Таким образом, программа с внесенными изменениями по факту исключила объекты рынка жилья Москвы для своей реализации. Попов комментирует, что при условии первого взноса, составляющего 15%, цена квартиры не может быть выше 3,53 млн. рублей, а при 20% стоимость не должна быть выше 3,75 млн. рублей. Даже учитывая присоединенные территории Москвы и саму столицу, очевидно, что объекты с подобными условиями отсутствуют. Если говорить о Московской области, то в диапазоне этого бюджета можно найти порядка 2300 единиц с условием взноса 15% и 2800 единиц со взносом 20%. Таким образом, даже если первый взнос будет составлять 20%, то только каждая десятая квартира в Московской области попадает под данное условие.

Урезание условий по льготной ипотечной программе незамедлительно повлияли на продажи квартир. По словам вице-президента группы компаний «Инград» Михаила Бузулуцкого, объем покупателей, проявивших интерес к данной программе с государственной поддержкой, снизился практически к нулевому уровню. В течение июля это падение составило с 90% до 56% от общего объема совершенных сделок, поясняет Сергей Нюхалов, выполняющий функции заместителя директора по продажам «Гранель». Данные группы компаний «101» показали, что их объемы сделок по ипотеке за июль составила 60%, в то Время как в июле 2020 года это было целых 78%.

Цены продолжают расти невзирая на то, что спрос снижается. Алексей Попов, представитель «Циан» также констатирует увеличение средней цены квадратного метра, в июле наблюдался рекорд по средней цене, она составила 223 000 рублей, что выше данных июня на 13 000 рублей и 6% соответственно, тогда средняя цена составляла 210 000 рублей. Сравнительно с данными за май, рост средней цены на рынке новостроек составил 8%, за год этот рост равен 29%. Говоря о данных за год, по большей части на рынке вторичного жилья произошло значительное удорожание и оно составило 41%.

Подобные данные подтверждаются и девелоперами. Средняя цена за квадратный метр в июле насчитывала 202 000 рублей, рост которой за год равен 40% и 2% в сравнении с июнем месяцем. По Новой Москве в июле в среднем покупка квартиры стоила 10 млн. рублей, это выше на 20% данных прошлого года и на 1% выше прошлого месяца.

По словам Максима Молодцова, директора по продажам компании «Брусника», максимум на 3 млн. рублей теперь можно взять кредит по обновленной ипотечной программе, тогда как цены на строительные материалы по причине падения рубля постоянно росли в течение года, наряду с нехваткой рабочей силы. Молодцов констатирует, что процент роста средней цены квадратного метра реализуемых его компанией объектов за год, начиная со 2 квартала 2020 года по 2 квартал 2021 года составил 17%, то есть цена с 77 000 рублей поднялась до 90 000 рублей. Квартира в среднем стала стоить 6,5 млн. рублей, таким образом, объемы договоров по льготной ипотечной программе закономерно уменьшились.

В течение года застройщиками постоянно выводились на рынок новые лоты. На сегодня рынок первичного московского жилья насчитывает порядка 68 000 предложений по квартирам и апартаментам, по сравнению с июнем 2021 года объем увеличился на 4000 единиц, что равно 6,1%. Приблизительно те же объемы предлагались в период осени 2020 года, после этого число предложений на рынке сократилось, и в апреле 2021 года составляло свои минимальные значения в количестве 58 400 лотов. Потом начался помесячный прирост; на протяжении двух, трех месяцев можно констатировать рост конкуренции в связи с ростом числа предложений. По сравнению с январем 2021 года настоящее количество предложений первичного жилья региона Москвы выросло на 1 200 единиц, что составляет 1,8%.

Предложения продолжают свой рост. Компания «Гранель» увеличила свои предложения с начала года уже в два раза, а в течение года уже в три раза. «Самолет» констатирует свое увеличение в два раза по сравнению с прошлым годом.

Квартиры, выставленные ранее, продолжают покупаться. Предложений на рынке жилья было больше в июле прошлого года еще до начала действия льготной ипотечной программы. Попов комментирует, что по итогу число апартаментов и квартир снизилось по сравнению с прошлым годом на 8 100 единиц, что составило 10,6%.

Активные участники рынка находятся в ожидании его охлаждения. По мнению как Бурулуцкого из компании «Инград», так и Волкова из компании «Самолет», на конец года ожидается рост числа предложений, это может способствовать торможению в росте цен. Алексей Попов из «Циан» поясняет, что уже сейчас можно наблюдать сигналы снижения активности. По причине действия отложенного спроса в период первого полугодия и повышения ипотечных ставок, в течение ближайших месяцев предполагается уменьшение числа сделок. Первично, этому способствуют клиенты по ипотеке. За период с июня 2021 года по июль 2021 года снижение ипотечных сделок составило 24%, сделки за счет «живых денег» без привлечения кредита сократились на 14%. Сниженный спрос повлечет за собой замедление процесса индексации на жилье, чему также может способствовать повышение конкуренции. На сегодня выводится приблизительно такой же объем жилья на рынок, что и в 2019 году, наблюдается увеличение числа предложений. Ипотека по высокой стоимости и увеличение процесса конкуренции смогут способствовать замедлению спроса и повышению цен.

Согласно иной точки зрения на данный вопрос, начиная с осени, активность на рынке может вырасти благодаря тому, что выбор предложений ограничен и в связи с ожиданием инфляции. Нюхалов из компании «Гранель» ожидает процесса подорожания жилого фонда на 1-1,5% ежемесячно до окончания года.

По словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ» Александра Москатова, все признаки способствуют выходу на стабилизацию цен, но пока рынку сложно достигнуть своих точек баланса. По сравнению с июнем в июле цены повысились на 3%, можно наблюдать замедление роста стоимости, но не ее стабилизации. На сегодня можно констатировать, что на рынок выводится довольно немного новых предложений, таким образом, формируется нехватка ликвидного жилья.