Новые коттеджные поселки впервые начинают возводиться застройщиками с 2014 года. При этом стоимость на недвижимость за городом увеличилась на 1/3 от всего объема в течение года и можно констатировать намеренное завышение собственниками цен предложений. Чего же ожидать в дальнейшем?

Недвижимость за городом становится дороже. Аналитика «Авито - Недвижимости» говорит о том, что в среднем цена на загородный объект по Московской области в мае была 4 млн. руб, это выше на 33% показателей прошлого года. Повышение цен фиксируют и риэлторы. Агентства недвижимости «ИНКОМ - Недвижимость» и «НДВ Супермаркет Недвижимости» говорят о том, что стоимость на жилье загородного типа выросла на 25% в течение года. По словам руководителя центра аналитики «Циан» Алексея Попова, данное повышение цен аналогично росту цен на квартиры в Москве.

Цены на загородные дома выросли не только в сравнении с прошлым годом, но и годом, предшествующим пандемии 2019-м. Данные «Циан» констатируют, что удорожание недвижимости 2021-го года относительно 2019-го составило 28%, а «НДВ - Супермаркет» зафиксировало этот рост в районе 25-35% при средних 30%, анализ «ИНКОМ-Недвижимость» говорит о повышении в 34%.

Подмосковный рынок отличается присутствием большого числа объектов, устаревших по своим свойствам, они не представляют интереса для покупателей, однако продавцы на эти объекты цены снижать не торопятся. По словам Ольги Мироновой, руководителя отдела загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», для многих собственников свойственно искусственное завышение цен на свою загородную недвижимость. К примеру, в районе Солнечногорска стоимость участка в 6 соток с домом площадью 130 кв. м. в предыдущем сезоне составляла 8 млн. рублей, в этом же году данный объект стал стоить 12 млн. рублей. Цена на участок в районе Аносино площадью 15 соток и дом в 250 кв. м. в 2019-м году составляла 25 млн. рублей, а с начала 2021 года его продают уже за 35 млн. рублей, но его реальное состояние ухудшилось и по факту его рыночная цена не может превышать 30 млн. рублей. Логика продавцов объясняется тем, что если все сейчас подорожало, то и их дом также должен стоить дороже.

Наблюдается точечный высокий спрос. Алексей Попов говорит о том, что в нынешнем году интерес на загородное жилье вырос в полтора раза по сравнению с допандемийным 2019-м годом. По словам Максим Лещева, управляющего партнера компании «Мета», их продажи выросли до трех раз в некоторых коттеджных поселках, в которых были приобретены земельные участки с благоустроенными домами с детскими площадками и всеми необходимыми коммуникациями. Алексеев из агентства «Авито - Недвижимость» отмечает, что подобный спрос связан с общей тенденцией деурбанизации по причине пандемии, а также расширение возможностей задействования материнского капитала на строительство индивидуального жилья как меры государственной поддержки семей.

Также в числе других причин это высокий спрос в весенне -летний сезон именно на покупку загородных домов, сказался и локдаун 2020 года, когда произошел буквальный всплеск спроса, который не наблюдался в таком объеме в 2014 года. Татьяна Ананьева, руководитель отдела агентства недвижимости «Сущевский» в агентстве «Миэль» также добавляет, что причиной роста спроса стало закрытие границ и невозможность организации досуга и отдыха по привычному сценарию.

Предложение начинает снижаться. Аналитика «Циан» говорит о том, что на сегодня порядка 45 000 – 50 000 объектов находятся в доступе на рынке загородной недвижимости, это меньше на 30% показателей 2019 года. Но картина искажается большим объемом неликвидных лотов. Татьяна Ананьева констатирует, что на вторичном рынке продолжают наблюдаться излишки загородных домов, но загвоздка в том, что эти объекты морально устарели. Если говорить о новых домах, соответствующих пожеланиям и требованиям покупателей, то таковых практически нет.

Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. По словам Дмитрия Таганова, руководителя центра аналитики «ИНКОМ-Недвижимость», так как большинство ликвидных объектов было распродано еще в 2020-году, а новых предложений на сегодня выходит очень мало, первичный рынок не отличается высоким спросом.

Генеральный директор компании «Vesco Group» Алексей Аверьянов говорит о том, что сегодня наблюдается высокий спрос именно на полностью готовые и современные по дизайну, своим свойствам дома. На втором месте участки в местах уже застроенных с немного устаревшими домами, требующими только косметического ремонта либо полной реконструкции, но с наличием комфортной планировки и удобного архитектурного строения. В остальном это неликвидные объекты, они лишь создают сложности потенциальным покупателям в поиске из-за того, что их больше всего представлено на рынке. Аверьянов также добавляет, что большая часть предложений, выгодных по качеству и цене были либо распроданы, либо сданы в аренду, либо вообще сняты с продажи еще в 2020-м году, а вот поступлений новых предложений уже почти не наблюдается.

Пандемия парадоксально, но встряхнула рынок индивидуального жилого строительства. Татьяна Ананьева продолжает говорить о том, что в период пандемии застройщики активно межевали земли, разрабатывали свежие надели, также появлялись новые земельные участки с подрядами и на некоторых даже велись стройки, в таком объеме этого не происходило с 2014 года.

В течение последнего года фиксируется больше обращений от владельцев земель, планирующих реализовывать свои активы. Известны по крайне мере не единицы проектов, находящихся сейчас в процессе проектирования и получения исходной документации для разрешения на строительство, вероятно уже через один, два года удастся увидеть проекты нового, современного качества.

Несмотря на это, есть вероятность столкнуться и со старыми сложностями. Ананьева говорит, что в районе от МКАД на 20-25 км. свободной земли для строительства поселков уже не осталось, так как она предназначена для возведения мало – и многоэтажек. Известные девелоперы не торопятся выходить со своими проектами за первое транспортное кольцо. Наблюдается очень мало свободных земель для строительства коттеджных поселков за последние два года, хотя не сказать, что все распродано. За пределами 50 км. от Москвы земли более чем достаточно, но спроса на них практически нет. По оценке Лещева из компании «Мета», объемы запасов под индивидуальное жилищное строительство насчитывают порядка 20 000 гектаров земли.

Деньги привлекать на строительство коттеджей сложнее. Малоэтажное жилищное строительство наименее выгодно по своим финансовым показателям и имеет самую низкую окупаемость. Алексей Попов говорит о том, что расходы на запуск проекта, что включает сборы документации, получение согласований, разрешение вопросов с сетями много превышают свою доходную часть и сравнительна с расходами при запуске многоквартирных домов. На подготовку проекта уходи один, два года, помимо этого долгое Время уходит на согласование со всеми инстанциями того, о каком социальном объекте идет речь. Более того, организации на местах могут вести себя более, чем небрежно, просят по многу раз переделать документы, не хотят согласовывать и т.д. Лещев сетует на то, что он неоднократно пытался согласовывать многие документы, в одной инстанции ему сообщили о необходимости вложения в фонд района около 1,1 млн. рублей за каждого ребенка, а их ожидалось порядка 40, таким образом суммарно это равнялось бы половине стоимости земли.
Финансирование банков привлекать также сложнее. Лещев говорит о том, что на сегодня некоторое число банков стало уже лояльно взаимодействовать с застройщиками коттеджных поселков индивидуального жилья. Тем не менее, по причине опыта периода с 2003 по 2014 годы, когда приходилось пробелы в отчетах прикрывать земельными участками, банки все еще негативно смотрят на данный рынок. Сейчас банки обращают внимание на саму компанию, представляющую проект на строительство, помимо того, какой земельный участок будет осваиваться.