Новостройки в городе Сочи перестали привлекать потенциальных инвесторов, которые переориентировались на другие города и недвижимость за рубежом. Всё дело в том, что цены остались на том же уровне - высокими, а предложения от застройщиков стали ограниченными. Активной продажа осталась лишь в сегменте жилья премиум-класса.

Последние 2 года отмечался рост цен на недвижимость в Сочи. В 2021 году цена за квадратный метр обогнала даже Москву, а в первом квартале 2022 года ажиотаж спал. Цены остаются стабильно высокими и поэтому инвесторы переориентировались на "безсанкционные» страны.

Нет новостроек.

Предложение жилья в новостройках в городе Сочи уменьшилось более чем в 2 раза, в связи с отсутствием новых проектов и ликвидных предложений. По данным Центрального информационного агентство недвижимости на первичном рынке Сочи в 2022г в продажу предоставлены около 3.000 квартир и апартаментов, что значительно ниже 2021 года (5.000 лотов), поэтому выход в продажу даже 1 здания сильно влияет на динамику.

На данный момент в Сочи предложение на рынке многоэтажного жилья составляет около 350.000 квадратных метрах, из которых примерно 250 000 квадратных метров квартиры, а примерно 100 000 квадратных метров апартаменты.

Влияние оказывает не столько рыночные факторы, сколько запрет на новое строительство жилых домов с 1 июля 2021 года, до принятия нового генплана, целью которого стоит ограничить хаотичное застройку в Сочи.

Многие из участников рынка говорят о том, что сделки на первичном рынке сейчас совершаются по переуступке прав от инвесторов, которые приобретали квартиры и апартаменты в 2020-2021 г. На этапе строительства в сегменте первичного жилья.

Ценовой барьер.

Кроме недостатка предложений спрос сдерживают и цены. Стоимость за квадратный метр в городе Сочи доходит до 400 000 руб. (прибавила 29% в 2022 г), для многих это неприемлемая цена.

Но застройщики не торопятся снижать цену, в связи с тем, что в конце прошлого и начале этого года они уже выполнили план продаж. Как говорит директор агентства "Этажи" Павел Быков, если ситуация с ценами не будет меняться, то в течение 6 месяцев наступит штиль в продажах по новостройкам.

По данным агентства ЦИАН, активность на сайте первичного рынка снизилась на 35% в апреле 2022 года, по сравнению с мартом. Если говорить о сделках, то в марте этого года они превышают январь-февраль этого же года, но по сравнению с 2021 годом сильно уступают, больше чем в два раза. Опять же вся причина в действующих ограничениях на строительство.

Инвесторы уходят с рынка Сочи.

На протяжении 2 прошлых лет весомую долю покупателей недвижимости составляли инвесторы, которые в данный момент покидают рынок города Сочи и устремляет свои взгляды на заграничную недвижимость и другие южные города. Многие агентства недвижимости уже отреагировали на спрос и начинают активно продавать недвижимость в Турции, Анталии, Дубай, Грузии, Анапе и в Крыму.

У среднестатистического инвестора бюджет до 15 млн. руб., что значительно ограничивает выбор желаемого жилья, вследствие чего происходит смещение спроса. Уходят с рынка так называемые "быстрые" инвесторы, приобретавшие жильё на старте продаж, и продавшие его уже через полгода. А кто приобретает квартиры для сдачи в аренду, остаются на рынке.

В прошлом году более 55% жилья приобреталась для постоянной жизни, около 25% для отдыха сезонного, 10-12% для получения дохода 8% для перепродажи. А уже в первом квартале этого года всё значительно поменялась, 65% стало приобретаться для сохранения капитала, около 30% для постоянного проживания и только 5% для перепродажи и отдыха.

Стабильность на нестабильном рынке.

Теперь на рынок приходят покупатели, которые стремятся сохранить средства, а не только их приумножить, приобретая именно бизнес и премиум жильё. Покупатели высокобюджетного жилья стремятся перевести наличные в недвижимость, создавая защитный актив. Ситуация очень похожа на ситуацию на московском рынке, в Сочи также наблюдается дефицит элитных лотов.

К концу марта этого года на рынке элитной недвижимости представлено 140 лотов, со средней ценой в 2 млн. руб. за квадратный метр (увеличение цены примерно на 10% ). Но в новых элитных проектах цены могут достигать от полутора до 4 млн. руб. за 1 кв. метр. При этом спрос совершенно не падает, количество проданных лотов сопоставимо в этом году с показателями прошлого года, 26 сделок за первый квартал 2022 года. В Краснодарском крае спрос также не падает на премиум жильё, за 1й квартал этого года было продано около 100 лотов (рост в 3,5 раза).

За последние годы произошла трансформация рынка Сочи, в сторону увеличения сегмента премиум и бизнес жилья. В прошлом году продажи в сегменте элитного жилья составили 21% в 2020-ом 13%, в этом году отмечается значительный рост. Строительство массовых объектов недвижимости становится бесперспективным, так как земля на рынке очень дорогая. В ближайшем будущем это же произойдёт во всех южных курортных городах. К примеру, застройщики продолжающие продавать жилье в новостройках Анапы по 150.000 руб. за метр квадратный, начинает останавливать продажи или даже стройку, так как не видят возможности достроить за эти деньги...