18+

Почему число новостроек растет несмотря на падающий спрос

Почему число новостроек растет несмотря на падающий спрос
В течение первых шести месяцев 2022 года застройщикам было выдано на 30% больше разрешений на возведение недвижимости, чем за аналогичный период прошлого года. На тот же процент по сравнению с прошлым годом упал спрос со стороны потребителя. Девелоперы находятся в надежде на помощь со стороны государства и реализацию льготной ипотечной программы, однако зачастую у них нет возможности находиться в длительном ожидании из-за финансовой составляющей.

Рынок московского первичного жилья все больше и больше пополняется новыми проектами для реализации. Мосгосстройнадзор на середину июня указал данные, по которым на 31,7% составил прирост выданных новых разрешений на строительство, чем в прошлом году, в числах это 294 разрешения для строительства недвижимости в объеме 8,3 млн. кв. м. Третью часть из которого составляют помещения жилого назначения.

Новостроек прибавилось


По словам опрошенных игроков рынка, объемы предложений продолжают расти.

Данные от Nikoliers на конец второго квартала говорят о том, что в пределах «старых» границ Москвы на рынок поступило 92 корпуса из 53 проектов по новостройкам. В общем объемы предлагаемых объектов составляют 347 000 кв. м., что вдвое выше данных за предыдущий квартал. По словам Кирилла Голышева, являющегося региональным директором в департаменте недвижимости жилого пользования и земли в Nikoliers, доля предложения за год выросла на 3%.

По подсчетам «НДВ Супермаркет Недвижимости», в течение первых шести месяцев 2022 года было запущено 44 проекта на рынке первичного жилья в районе «старой» Москвы, что больше на пять по сравнению с подобным прошлогодним периодом.

Рост предложений был отмечен всеми участниками рынка, а различие в числовых значениях было интерпретировано как следствие отсутствия одной системы по адаптации апартаментов в число общего предложения и другими особенностями ведения учета.

Падение спроса


Большой объем вывода новостроек на рынок было сопряжено с большим снижением на них спроса. В мае московский Росреестр зарегистрировал в общей сложности 7344 договора долевого участия, их которых 4856 приходится на помещения жилого назначения, 2488 для нежилого пользования, что меньше, чем в прошлом году на 30,6%. В отношении недвижимости жилого назначения можно говорить и об уменьшении активности по сравнению с 2019 годом до пандемии, тогда было зарегистрировано 7589 договоров, и также по сравнению с 2020-2021 годами ажиотажного спроса.

Хоть Росреестром не было опубликовано официальных цифр за июнь, по результатам подсчета сервисом Dataflat, за июнь в столице прошло 5636 регистраций договоров, это меньше на 38,1%, чем за июнь прошлого года и меньше на 16%, чем в 2019 году.

Игроки рынка говорят о том, что несмотря на все еще пониженный спрос со стороны потребителя, он подлежит восстановлению и усвоит те предложения, которые будут поступать. По словам Сергея Разуваева, директора агентства по консалтингу «GMK», на сегодняшний день застройщики прогнозируют, что в сентябре и октябре активность спроса начнет расти пусть не динамично, но стабильно и более уверенно.

Особенно на его рост возлагает надежды рынок недвижимости в регионах.

Оксана Степанская, директор по управлению и развитию в «Ricci | Жилая недвижимость», комментирует, что сохранению спроса будут способствовать действующие жилищные программы поддержки от государства, которые позволят выходить на рынок новым объектам на реализацию. Осенью ожидается, что он станет более активным вместе с продолжением того, что ключевая ставка будет снижаться. По словам Надежды Коркка, ключевого партнера в компании «Метриум», снижение ключевой ставки вероятно, произойдет уже в июле, поскольку существует необходимость в стимуляции экономики и включения в оборотные объемы еще больших средств.

Другая часть игроков рынка также прогнозирует в течение ближайшего Времени понижения ключевой ставки. По мнению Ирины Доброхотовой, возглавляющей совет директоров в компании «Бест-Новострой», за лето рынок пройдет процесс «обновления» в части предложения, спроса, стоимости и ключевой ставки, а осень уже покажет результативность данного процесса.

Оборотная сторона ажиотажа


Новые объекты выходят на рынок очевидно с определенным расчетом, а не на основании только неких надежд. Первое, девелоперы стараются как можно больше увеличить свой ассортиментный ряд, тем самым попадая в самые разные ниши целевой аудитории. Второе, по словам участников рынка, придерживание проектов сопровождается меньшими рисками и издержками, чем вывод новых площадок на его поле.

Менеджер компании-застройщика говорит о том, что проекты, выпускающиеся сейчас на рынок, были подготовлены для высокого спроса на них. Однако по причине их приостановки возникли слишком высокие суммы издержек, и в связи с этим девелоперы пошли на процесс пересогласования с банками своих финансовых взаимоотношений, чтобы пролонгировать свои циклы продаж и выводить объекты на рынок. На сегодняшний день большие объемы тех рисков, которые несут на себе девелоперы, берут банки, которые занимаются оценкой проектов строительства и выделением финансов на их реализацию. Артем Цогоев из Simple Estate добавляет, что раз банки дают такую возможность, то почему бы ею не воспользоваться.

По словам Романа Родионцева, директора в департаменте проектного консалтингового агентства Est-a-Tet, в силу разного темпа продаж, одна финансовая модель предполагает больший период для реализации проектов в соответствии с повышением цены. В том числе банкам известны периоды, когда нет необходимости продавать быстро и торопить реализацию. На основании этого разрабатываются определенные финансовые модели, отражающие сбалансированные решения. Два банка в результате опроса подтвердили, что были изменены финансовые модели отношений и они стали более длительными в своей реализации.

Также по мнению представителя компании-девелопера, по причине того, что государство готово предоставить свою поддержку, проекты для реализации активно поступают даже на упавший рынок, поскольку государство уже вряд ли допустит наличия дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками. Разуваев из «GMK» комментирует, что на основании кризисов последних лет стало хорошо видно, как государство проявляет свою активность в оказании содействия строительной отрасли. Ключевое, застройщики видят, что государство совершает определяющие вещи для того, чтобы спрос на рынке увеличился и наряду с этим живут в понимании того, что в дальнейшем картина будет положительной. Другие эксперты добавляют, что такой вывод новых предложений способствует стимуляции спроса.

Доброхотова из «Бест-Новострой» говорит о том, что еще в прошлом году девелоперы начали выводить новые объекты на рынок с целью расширения ассортиментного ряда и активизации спроса. А на протяжении последних двух месяцев можно наблюдать процесс стабилизации в экономической системе, и это побудило застройщиков еще больше увеличить выводимые объемы. Надежда Коркка из «Метриума» добавляет, что падающий рынок еще более способствует тому, чтобы перехватывать клиентов, которые находятся в поиске.

Выводить по-крупному


Крупные девелоперы проявляют наибольшую активность в том, чтобы выводить как можно больше предложений на рынок, самые большие приобретают для застройки новые площади земли.

Группа компаний «ПИК» за первые шесть месяцев 2022 года начала продавать лоты в 7 своих комплексах, 6 из которых это массовый сегмент, а один премиальный ЖК «Republic Пресня». Надежда Коркка из «Метриум» добавляет, что впервые на рынок вышли проекты группы компаний «Основа», два из которых это апарт-комплексы и жилищный комплекс класса «бизнес». Степанская из «Ricci | Жилая недвижимость» говорит о том, что крупные московские застройщики ПИК, Самолет, Основа, Гранель, Интеко и другие в основном представляют свои объекты на рынок.

По словам указанных застройщиков, стоит ожидать оживления спроса на представленные предложения. Андрей Носов, являющийся директором по инвестициям в группе компаний «Гранель», говорит о том, что от уровня спроса, на который оказывает влияние ипотека, зависят принимаемые решения в строительстве. А Александр Ручьев, являющийся президентом в группе компаний «Основа», добавляет, что покупке новых площадок для застройки, выводу новых лотов на рынок способствует перспектива того, что спрос будет расти.

Наталья Грознова, замещающая генерального директора по вопросам финансов и экономики в группе «Самолет» говорит о том, что после того, как были приняты поддерживающие меры правительством в отношении экономики и стимуляции спроса, а также некоторого спада в марте и апреле, сейчас происходит активный возврат к наращиванию процессов в бизнесе.

Однако по мнению других игроков на рынке, делать конкретные прогнозы следует с осторожностью. К примеру, по словам Полины Балашовой, директора по вопросам аналитики и ценообразованию, на рынке пока еще нет точной определенности, поскольку крупные производители оборудования, строительных материалов продолжают его покидать, ипотечная и ключевая ставки изменчивы, а планы на долгий срок строить все также рано.

Приобретать новые участки застройщики также не спешат. Данные CORE.XP говорят о том, что за первые шесть месяцев 2022 года вложения девелоперов в участки земли для строительства составили только 62 млрд. рублей, что меньше на 48% по сравнению с тем же периодом 2021 года.

Зачастую подобные участки становятся переходящими от одного застройщика к другому и в целом количество подобного рода сделок уменьшилось. По словам партнера «Ricci | M&A» Петра Виноградова, произошло разделение рынка, при котором одна часть покупателей приостановила покупку земельных участков в виде активов. Меньшая часть участников, которая имеет финансовый пул, занимается не только строительном бизнесом, а также может свободно получать финансирование от банков и ликвидна, осталась в более комфортной ситуации.

Предыдущая
«Volkswagen» занял 1 место в рейтинге Forbes «Топ-50 среди иностранных компаний на рынке России»
Следующая
Пожар на складе Ozon

Материалы по теме:

Комментарии

Комментариев пока нет
Авторизуйтесь на сайте, чтобы оставить комментарий



Данный сайт предназначен только для посетителей, достигнувших 18 лет!
Да, мне есть 18 лет
Нет