Льготная ипотечная программа вряд ли поспособствует резкой активизации на рынке загородного жилья

Льготная ипотечная программа вряд ли поспособствует резкой активизации на рынке загородного жилья
Премьером - министром Михаилом Мишустиным был произведен запуск программы ипотечного льготного кредитования, позволяющей брать ипотеку на строительство индивидуального жилья с октября нынешнего года с условиями, подобными тем, что предоставляются для приобретения квартир в домах. Максимальная сумма кредита составляет 3 млн. рублей со ставкой 7%, программа действует во всех регионах России. По мнению участников рынка, программа позволит развернуть рынок строительства на путь роста, но вряд ли стоит ожидать резкого повышения в спросе на ипотеку.

В постановлении указано, что в программа предполагает выдать порядка 15 000 займов для приобретения и строительства индивидуального жилья на общую сумму более, чем 30 млрд. рублей.

В течение последующего пятилетия рост ипотечного спроса может увеличиться в шесть раз, и число выдаваемых кредитов может составить более 100 000 займов каждый год. Однако на сегодня только 1% насчитывает доля кредитования на жилье в частном секторе от общей массы выдаваемых займов.

Хайп на рынке индивидуального жилья.

По мнению Татьяны Ананьевой, руководящей отделом недвижимости загородного типа компании «МИЭЛЬ» офис «Сущевский», рост спроса на приобретение с помощью кредитных средств в целом по стране вполне ожидаем, однако то же самое нельзя сказать о Московском регионе. Сумма кредита в 3 млн. рублей с учетом подрядных работ - очень небольшая для приобретения жилья на территории Москвы и области, поскольку она не вписывает в себя текущие цены на стройматериалы и ремонтные работы, свойственные данному региону.

С этим мнением соглашается и Алексей Попов, руководящий «Циан. Аналитикой», также считая, что 3 млн. рублей неактуальной суммой для области и Москвы. К примеру, даже в районе Егорьевского и Горьковского шоссе в восточном секторе региона, что можно считать не самым престижным районом, жилой дом с наличием водоснабжения, газоснабжения и канализации, т.е. с комфортом уровня городских квартир, будет в среднем стоить выше, чем 12 млн. рублей. Если говорить об условном центре региона на примере Ижевска и Пензы, то дом со всеми коммуникациями сегодня можно купить в районе 5-6 млн. рублей, таким образом хоть и кредитный лимит в 3 млн. рублей в отличие от рынка столицы непосредственно может представлять интерес, но единоразово жилищный вопрос не решит.

Ольга Магилина в должности заместителя генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» говорит о том, что больше всего сегодня востребованы дома с отделкой по типу «white box», т. е это среднее между черновой отделкой и отделкой под ключ и общей площадью около 120-180 кв. м. Квадратный метр в домах подобного типа стоит уже 130 000 рублей и выше. С помощью самостоятельных подсчетов можно прийти к выводу о том, что программа льготного ипотечного кредитования подойдет покупателю со средним доходом по Московской области, но с условием 85%-ного первоначального взноса. Ананьева добавляет, что данная программа подходит тем, кто уже имеет основную часть средств на покупку жилья, но не хватает суммы в диапазоне 3 млн. рублей.

Максим Назаренко, президент Ассоциации индивидуального жилищного строительства называет данную программу дополнительным хайпом на рынке. По его мнению, резкого спроса она не спровоцирует, к примеру, даже в Екатеринбурге строительство дома обойдется не менее в 5-6 млн. рублей. Больше всего действие данной программы подойдет для уже имеющих собственную недвижимость, но планирующих переезд за город, то есть 3 млн. ипотечных рублей им помогут построить частный дом, предварительно продав квартиру. В иных случаях программа вряд ли сможет помочь построить полноценный дом.

1000 компаний имеют право строить жилье по льготной ипотечной программе.

Помимо того, что лимит по кредиту низкий и по факту программа имеет целевого потребителя, который не будет строить дом только своими силами, по утверждению Таганова из «Анком», она предусматривает либо привлечение подрядной организации для строительства либо покупку уже готового частного дома. По пояснению представителя из пресс-службы «ДОМ.РФ», банк не даст ипотечный кредит в отсутствие договора с застройщиком, то есть льготная программа предполагает купить либо готовое жилье либо оформить строительство, но через девелопера.

При этом застройщику нужно пройти процедуру получения сертификата. По словам Евгения Шитикова, директора по розничной продукции Банка «ДОМ. РФ», на сегодняшний день существует процедура аккредитации застройщиков, в результате которой уже порядка 1000 компаний-девелоперов получили свои сертификаты. Основными условиями прохождения является опыт работы на рынке от двух лет и наличие портфолио из реализованных строительных объектов.

Максим Лещев, работающий управляющим партнером группы “Мета” говорит о сложности и длительности прохождения процедуры аккредитации, их компания прошла ее за три месяца. От застройщика потребовался пакет документов, включающий в себя описание опыта работы вместе с оборотами компании, письма-рекомендации от партнеров, от государственных организаций, то есть то, что может охарактеризовать застройщика - заявителя как ответственную компанию. Президент «Ассоциации ИЖС» Максим Назаренко считает, что алгоритм проведения сертификации требует дополнительного ужесточения в части повышения открытости и прозрачности в финансовом секторе застройщика по причине того, что рынок строительства в большинстве своем «серый».

Шитиков отмечает, что их банк по максимум расширил процесс строительства жилья на приобретенной земле в рамках правового поля. Банковские программы дают возможность приобретения земли по предварительному договору, по договору купли-продажи дома, который будет возводиться вместе с договором на выполнение подрядовых работ. В договоре у заемщика и у застройщика теперь появилась возможность самостоятельного определения размера совершаемых денежных транзакций и включение более гибких условий для обеих сторон в каждом конкретном случае, при этом без потери первичной степени безопасности договора кредитования. Шитиков добавляет, что заемщик имеет возможность осуществить как 100% оплату застройщику, так и совершать переводы с привязкой к конкретным произведенным работам, например, к возведению фундамента дома, проведению коммуникаций, дифференцированным отделочным работам и т.д.

По словам Максима Назаренко, также теперь ипотека может открываться с двумя аккредитивами, один из которых формируется в пользу того, кому принадлежит земля, он может быть физическим лицом, а второй в пользу застройщика в лице юридического лица. Если раньше у покупателя должна была иметься в собственности земля, которую он, к примеру, приобрел за один миллион рублей и наличие 15% первичного взноса. То теперь минимально заемщик должен иметь 15% от суммы в 3 млн. рублей. То есть появилась возможность использовать материнский капитал на строительство жилья, то есть по факту, нужен только он.

Специализированный счет, открытый в банке, резервирует средства заемщика. Таким образом, способ аккредитива, при котором одна кредитная организация уплачивает другой при помощи третьего лица определенной денежной суммы, в программе ипотечного кредитования индивидуального жилья очень удобное решение как для заемщика, так и для подрядчика. Заемщики дополнительно защищены в своих вложениях на строительство жилья и имеют гарантию того, что оно будет достроено. А застройщикам аккредитив гарантирует то, что данное строительство будет полностью оплачено.

Спрос на деурбанизацию.

Каково будет влияние данной программы на жилищный рынок? Эксперты сходятся во мнении о продолжении роста цен как на земельные участки, так и на пользующиеся спросом частные дома. Ограниченное число предлагаемой земли и ликвидных домов поспособствуют повышению стоимости на них, льготная ипотечная программа может спровоцировать рост, но на сегодня пока косвенным образом. Лещев отмечает, что цена на землю растет без учета действия данной программы, поскольку свободны участки заканчиваются все быстрее, хотя ее введение все равно опосредованно повлияет на рост. К примеру, в районе 30 км. от Москвы стоимость на землю однозначно будет повышаться, а на ту, что расположена дальше, пока под вопросом.

В общем, эксперты расценивают введение программы льготной ипотеки на индивидуальное жилье как позитивное событие. Попов из «Циан» говорит о том, что на сегодня всё больше людей видят плюсы проживания за городом, этому способствуют как то, что сервисы доставки развиваются быстро, так и растущая автомобилизация. Многие покупатели пришли к выводу о том, что можно строить свой дом, поскольку в 2020 году на фоне ажиотажного спроса было раскуплена большая часть предложений индивидуального жилья. Попов добавляет, что практически все льготные способы получения ипотеки на строительство и покупку частного жилья будут пользоваться спросом.

По оценке Дмитрия Таганова, являющегося руководителем центра аналитики компании «Инком-Недвижимость», на сегодняшний день рынок загородного жилья характеризуется высоким дефицитным предложением, на продажу выставляется минимум объектов. Основной причиной является всё тот же высокий прошлогодний спрос, когда самые выгодные лоты были быстро раскуплены. Неуверенность в том, что в будущем будет высокий спрос на новые объекты заставляет застройщиков не торопиться с их возведением. Таганов всё же считает, что льготная ипотечная программа способна привлечь новых участников на рынок, а также поменять текущую ситуацию в положительную сторону.

Максим Лещев говорит о наличии высокой степени незастроенности земельных участков и введение льготной программы поможет решению этой проблемы. Процессу деурбанизации также способствует растущий процесс перехода на «удалёнку», в будущем благодаря этому может начать свое развитие инфраструктура, как автомобильная и инженерная, так и развлекательная и социальная.

Информация, предоставляемая «ДОМ.РФ», говорит о том, что 1% составляет доля предоставляемых ипотечных кредитов на строительство и покупку частных домов от общего объема выдаваемых кредитов. Вместе с тем, ежегодный суммарный вводимый объем ИЖС исчисляется 40 млн. кв. метрами, в числе которых дома, прошедшие процесс легализации по «дачной амнистии», что составляет 50% от общего объема вводимого жилья. По данным совместного «ДОМ.РФ» с «ВЦИОМ» опроса, свыше 45 млн. семей желают проживать с своем частном доме, однако фактически таким образом имеет возможность проживать лишь половина из опрошенных.

Предыдущая
Годовой спад, недвижимость за 1 млн$ в Подмосковье снизился в 9 раз
Следующая

Материалы по теме:

Комментарии

  • 0
    Vasilisa
    Откуда Мишустин взял такую цифру в 3 млн рублей. Или он предлагает людям брать в ипотеку деревенские дома с печным отоплением и со всеми удобствами во дворе?
Авторизуйтесь на сайте, чтобы оставить комментарий