Транспортные и логистические расходы стали главными причинами, по которым выросла розничная цена для конечных покупателей. Как отразится на потребительской способности удорожание арендной платы складских помещений для маркетплейсов в онлайне и вместе с тем, для отдельных торговых сетей ее большая доступность?

По причине возросшего контроля со стороны Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и других органов контроля, торговым сетям и их контрагентам приходится в большей степени буквально оправдываться за повышение розничных цен. Если в марте рост цен объясняли снижением курса рубля, то в мае причинами становились транспортные издержки и в логистике. На конец 2021 года арендные платежи буквально взлетели по своей цене, но данный рост коснулся не всех игроков на рынке. По словам экспертов, торговые сети, которые существуют на рынке не первый год, расходуют на аренду значительно меньше крупнейших ритейлеров, реализующих товары онлайн.

Ставки растут не для всех.

Информация, предоставленная Knight Frank, говорит о том, что к концу первого квартала нынешнего года в среднем цена одного квадратного метра складских помещений в классе «А» составляла 5500 рублей за год, по оценке аналитиков из CORE.XP (раньше-CBRE) стоимость составила 6000-6200 рублей, по информации ведущей консалтинговой компании Nikoliers – 6200 рублей. Эксперты уточняют, что эти данные исходят из заключенных договоров за период первого квартала нынешнего года, однако не показывают общую картину на рынке.

Они добавляют, что рынок аренды складских помещений характеризуется наличием долгосрочных договоров на пятилетний, семилетний сроки и более, по данной причине основная часть помещений для размещения складов имеет фактически стоимость значительно ниже, чем 5500 рублей за квадратный метр.

По словам Антона Алябьева, старшего директора в отделе недвижимости индустриального и складского направлений CORE.XP, на сегодняшний день ставки по аренде, договоры по которым были заключены в 2019 и ранее ниже во много раз рыночных. К примеру, договор был заключен по стоимости 3700 рублей за квадратный метр с учетом годовой индексации в 4-5% и эта стоимость гораздо меньше тех договоров, которые были заключены в 2021 году, поскольку рост ставок составил 42%.

Константин Фомиченко, являющийся директором в департаменте по складскому и индустриальному направлению, говорит о том, что склады, которые находятся за чертой МКАД, сдаются в среднем по цене от 4500-7000 рублей за кв. м за год без учета НДС и расходов на операционные нужды.

Knight Frank поясняет, что на конец 2021 года в регионе Москвы и области была зафиксирована нулевая потребность в помещениях под размещение складов в хорошем состоянии, число которых составило 18,814 млн. кв. м. По словам участников опроса, на сегодняшний день юридически действуют договора на аренду, которые были заключены в 2017 году и более поздним сроком, потому что по условиям можно заключить минимум на 5 лет.

Отчетность последнего пятилетнего периода Knight Frank говорит о том, что за 2017 год было сдано в аренду 0,804 кв.м. по средней стоимости в 3700 руб. за квадратный метр в год. За 2018 год объемы составили 1,175 млн. кв. метров по стоимости 3650 руб. за квадратный метр в год. За 2019 год – 1,301 млн. квадратных метров по 3900 руб. за квадратный метр в год. За 2020 год – 1,681 млн. кв. метров по средней цене в 4050 руб. за квадратный метр в год. И за 2021 год объемы сделок составили 2,33 млн. кв. метров по средней стоимости в 5500 руб. за квадратный метр в год. Таким образом, по словам

Александра Перфильева, директора по коммерческим вопросам в Ghelamco, около 1 млн. кв. метров было реализовано по договорам аренды по максимальной ставочной цене в 5500-6000 рублей, другими словами основной объем помещений был сдан в аренду до существенного роста цен по ставкам и по выросшим ценам было реализовано порядка миллиона квадратных метров.

По словам экспертов, данные расценки имеют актуальность для складов в сухих помещениях «А» класса, которые находятся за пределами МКАД. На рынке складских помещений имеются позиции по более высоким ценам, которые также востребованы. Первично, это склады небольшой площади, находящиеся непосредственно в городе, и стоимость аренды которых варьируется от 9300 до 15000 рублей за кв. метр за год по информации Commonwealth Partnership (до апреля 2022 года носило название Cushman&Wakefield). По оценке Александра Перфильева, мультитемпературные склады арендовать выходит выше, чем сухие и стоимость их аренды составляет 8000-8500 рублей.

Договоры субаренды.

Все чаще арендованные по старым ставкам складские помещения сдаются в субаренду в нынешних реалиях. По оценке Екатерины Ногай, аналитика департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership, начиная с 24 февраля стали свободны под новые арендные договоры порядка 308 000 кв. м., из которых 25% представлялись субарендными отношениями.

Оценка Виктором Афанасенко, региональным директором в департаменте недвижимости складского и индустриального сектора в Nikoliers, и Антоном Алябьевым из CORE.XP показала, что около 250 000-300 000 кв. м. складских помещений оформлены по договорам субаренды, при этом данные склады арендуются по без учета скидок по ставкам на сегодняшний день. Тем не менее по опросам большей части игроков на рынке, цена арендных ставок по договорам субаренды намного ниже рыночного уровня. Оценка Алябьева из CORE.XP говорит о том, что цена субаренды ниже среднерыночной объясняется тем, что договора были заключены в прошлом году по пониженным ставкам, а по мнению некоторых членов рынка договоры на субаренду заключаются со скидкой относительно арендной ставки главного договора.
Ханяфи Хасянов, являющийся управляющим директором в компании «Мультиколл», арендаторам складов сухого типа необходимо будет прекратить контрактные отношения либо искать тех, что будет у них брать в субаренду площади, но уже по значительно низким ставкам. Алексей Смердов, директор по инвестиционным вопросам в PARUS Assest Management, уточняет, что ставки в апреле нынешнего года по Москве и области по субарендным контрактам находился в районе 5000 рублей за квадратный метр в год.
По словам Игоря Кротенкова, руководителя в отделе по индустриальным и складским помещениям ООО «Джонс Лэнг ЛаСаль», можно говорить о более, чем десятках предложений площадей для сдачи в субаренду на рынке Москвы и области.

Кому пришлось сдавать в субаренду.

Как правило под субаренду попадают пространства, которые изначально были взяты на долгосрочную перспективу. По словам опрошенных экспертов, в силу того, что в течение последних нескольких лет на рынке существовал дефицит привлекательных площадей, и в планах компаний было активно развиваться, то они арендовали сразу большие объемы помещений, но сегодня в условиях падающего рынка им приходится существенно уменьшать расходы, в первую очередь это касается больших онлайн-ритейлеров.

Представитель компании Ghelamco Александр Перефильев отмечает, что основной поток предложений по сдаче в субаренду помещений исходит от глобалистов в онлайн-ритейле, таких как «Сбер.Логистика», «Яндекс Маркет», «Ozon», но все они в основном находятся на территории регионов, где были взяты для развития своего бизнеса.

Алексей Матвеев, отвечающий за развитие продуктов и маркетинг в «Сбер.Логистика», не стал комментировать вопрос о нынешнем положении со складскими помещениями. В «Ozon» пояснили, что периодами выставляют свои площади для субаренды.

Дмитрий Томилин, являющийся генеральным директором компании «Этерна», говорит о том, что ранее у крупнейших ритейлеров в сфере онлайн была выработана стратегия, по которой они буквально захватывали значительную часть площадей во избежание других претендентов на данные объемы, однако сегодня они буквально расплачиваются за активность в тот период.

По информации представителя Wildberries, сегодня маркетплейс располагает порядка 1,1 млн. квадратных метров складов, основная масса которых была самостоятельно возведена и является собственностью компании.

Другие крупнейшие ритейлеры выставляют свои складские площади для заключения договоров субаренды не только исходя из того, что присутствует большое число площадок, которые простаивают, но в том числе в силу дороговизны содержания в отличие от компаний в традиционном ритейле. По результатам отчетов от Knight Frank, которым соответствует информация от других экспертов, в течение пяти лет сектор онлайн торговли три раза оказывался в лидерах по арендуемым помещениям для складов, за 2017 году объемы реализованных площадей составили 25%, в 2020 году было сдано в аренду 35%, в 2021 году также 35%. То есть, большая часть помещений для размещения складов была заключена по договорам уже с повышенными ставками за последние два года.

Мнение отдельных членов рынка сводится к тому, что сегодня договорные отношения на новых условиях относительно договоров, заключенных ранее, оформляются уже с учетом ставок, которые намного ниже тех, что средние по рынку. По словам Сергея Учителя, являющегося партнером в коллегии адвокатов Pen&Paper, в настоящее Время их коллегия представительствует от компании-арендатора в сфере логистики в части продления отношений по договору, который был заключен в 2017 году. Вначале арендодатель выдвинул условия о том, чтобы повысить стоимость аренды, в том числе потому, что были другие претенденты, но по итогу оказалось возможным оставить условия на прежних ставках на будущие два года с индексацией каждый год и предоставлением права для сдачи в субаренду. Данный факт о сохранении предыдущих ставок были также подтверждены еще двумя юристами, которые участвовали в переговорном процессе.

Екатерина Ногай из компании Commonwealth Partnership уточняет, что в нынешних реалиях уже не осталось желающих брать в аренду на основании настоящих ставок. Вместе с тем, по заверению экспертов, в отличие от рынка торговых площадок, где допустимо просить какие-либо дисконты и другие смягчающие условия у арендодателей, на рынке складских помещений такая практика не принята, поэтому подобным образом снизить свои расходы вряд ли получится.

Представитель Ghelamco Александр Перфильев говорит о том, что на рынке складских помещений арендаторы не располагают какими-либо рычагами давления в отличие от торгового рынка. Это объясняется тем, что для поиска нового склада нужно приложить гораздо больше усилий, чем для нахождения другой торговой точки или магазина, к тому же свободных вакантных мест на рынке складов минимальное количество.

Фомиченко из Knight Frank добавляет, что сегодня арендодатели все чаще получают просьбы от снизить стоимость ставок, но первые пока не выражают своей готовности делать скидки.

Перспективы BTS.

Отчетность от Knight Frank показывает, что за последние годы стало актуальным заключение договоров по типу built-to-suit (BTS), когда склад строится под конкретного покупателя или арендатора. За 2017 год было реализовано 22,4% сделок подобного типа от всей доли, в 2018, в 2019 годах их объемы составили более, чем по 25%, 2020 год показал резкий подъем BTS-отношений до 50%, в 2021 году его объемы составили 43%. То есть увеличение сделок BTS было связано с ощутимым повышением стоимости на строительные материалы, и с высокой активностью ритейлеров в онлайне на рынке складских площадей.

По подсчетам Алябьева из CORE.XP, на готовых объектах стоимость аренды составила 6000-6200 рублей за квадратный метр в год, в зданиях, которые строятся, цена составила 6500-7000 рублей за квадратный метр в год по конец первого квартала. Члены рынка говорят о том, что повышенная цена на помещения в строящихся объектах связана с непрерывным повышением цены на строительные материалы, и отказаться от данных договоров практически невозможно.

Виктор Афанасенко, являющийся региональным директором в департаменте по недвижимости индустриального и складского направлений в Nikoliers, говорит о том, что в сегодняшних условиях застройщикам и арендаторам приходится вступать в дополнительное взаимодействие по части проектов BTS, по которым ранее были подписаны контракты в силу того, что цены на строительство и материальное обеспечение складских площадей значительно выросли и арендаторов вопрос о необходимости в данных складах стал актуальным.

Эксперты, принявшие участие в опросе, высказали такое же мнение, что складывается малоприятное положение как для арендаторов, так и для застройщиков, при котором арендные ставки стали значительно выше среднерыночных по причине постоянного удорожания строительного процесса объектов, реализуемых по контрактам BTS. Однако, по словам застройщиков, проблемы относительно завершенности строительства не наблюдается.

По словам управляющего директора PNK group Евгения Скаридова, на сегодня отсутствуют компании-арендаторы, которые обратились бы с вопросом приостановления договорных отношений или их расторжения, вероятность в возможном перерыве строительства присутствует только у тех игроков, кто занимается возведением на спекулятивной основе и не систематически.

Александра Шакола из Radius Group уточняет, что еще до 24 февраля были заявлены все новые проекты, по которым уже до данной даты были приобретены и доставлены все необходимые материалы. С учетом того, что срок реализации складов BTS составляет порядка года, можно говорить о том, что застройщики смогут завершить строительство объектов по начальной стоимости.

Малхаз Аллазов, руководитель «Мультиколл», выражает уверенность в том, что заказчики не станут отказываться от завершения в строительстве, для которых важной остается своя репутация, потому что в случае окончания кризиса застройщики станут требовать обеспечения кроме выплат по банковским гарантиям и предоплате.

Часть участников рынка к дальнейшему развитию проектов BTS относится с долей скептицизма. Екатерина Ногай из компании Commonwealth Partnership комментирует, что сегодня существует смещение внимания на те объекты, которые уже имеются на рынке. Пока не наблюдается прекращение контрактов по строящимся объектам BTS ни со стороны арендодателей, ни со стороны арендаторов, но спрос на данный вид аренды не является уже таким привлекательным как раньше ни для одной, ни для второй стороны.

Со слов Ирины Евдокимовой, руководящей проектами по направлению «Недвижимость» в группе компаний SRG, проекты серии BTS, которые только начали возводиться, прекращают свое действие по причине выросшей стоимости на строительные материалы, существенного роста кредитных ставок, планов заказчиков, которые изменились, уходы с рынка. Анастасия Корневич, являющаяся директором в департаменте логистической недвижимости Accent Capital, говорит о том, что любое изменение в экономической системе или на рынке, резкий рост цен по кредитным ставкам, на материалы для строительства, может в любой момент повлиять на договорные обязательства по объектам BTS, поскольку их заключение происходит своего рода «на берегу», в ситуации стабильности в экономике.

Партнер компании Bright Rich|CORFAC International Евгений Титаренко добавляет, что в силу того, что любой договор BTS носит индивидуальный характер, условия некоторых договоров можно скорректировать на ранних этапах сделки, то полностью его заморозить практически невозможно. В течение года можно пересматривать условия по срокам аренды, срокам возведения, ставке по аренде.

Как поступать маркетплейсам?

Сейчас маркетплейсы несут более высокую нагрузку на логистические расходы, куда входят затраты на хранение на складах и на перевозку. Томилин из компании «Этерна» говорит о том, что они уже закладывают выросшую расходную часть в конечную цену, которую оплачивает потребитель. Порядка 2,5% составляет часть у одной вещи, потраченная на обеспечение услуг на хранение и транспортировку. Однако по мнению владельца сетевого магазина одежды все зависит от того, как продается та или другая вещь. Если продажа осуществляется через свою сеть, то это может быть несколько процентов, но если эта площадка маркетплейсов, то не менее 30%. Обновленная информация от маркетплейсов Яндекс.Маркет, Wildberries, Ozon говорит о повышении комиссионной оплаты от продавцов.

Поиск способов оптимизации.

По словам всех участвующих в опросе игроков рынка, новые условия заставят все онлайн-ритейлеры находить оптимизирующие способы расходной части на складские площади. Алябьев из CORE.XP говорит о том, что единственным решением для адаптации является передача помещений по договорам субаренды, что сейчас можно активно наблюдать.

Однако по мнению Корневич из Accent Capital, их компания, которая непосредственно управляет активами, запрещает субаренду, данный вопрос всегда является довольно острым в части условий контрактов. Перфильев из Ghelamco поясняет, что подобного рода отношения вызывают проблемы для всех сторон, арендодатель испытывает неудобства по причине наличия компании, с которой нет прямых юридических отношений, субарендатор вынужден находиться в условиях ведущего договора, помимо этого, данные договоры не имеют длительный характер и заключаются на три, пять лет.

Брокерский прогноз сводится к тому, что с учетом того, что настоящая вакансия еще не приближена к 10%, то еще нет возможность вести переговоры в отношении предоставления дисконта, есть вероятность, что такая возможность представится к концу года. По словам экспертов, 10% действительно является критическим значением для рынка складской недвижимости, однако существует малая вероятность того, что реально может освободиться такое число площадей. Екатерина Ногай из Commonwealth Partnership считает, что 10% может освободиться только к 2023 году.